ケアンズに家を持ちたい

“老後はゆっくりと暖かい所で暮したい”
“心機一転新しい生活を送りたい”…そんな方のためにケアンズに家を持つにはどうしたら良いかをまとめてみました。

日本人が売買できる物件

Q. 観光・退職者・ビジネス・学生ビザ保持者でも家は購入できますか？

オーストラリアの永住権を保有していない外国人が、不動産物件を購入する多くの場合，FIRB(Foreign Investment Review Board = 外資審議会)からの認可を受ける必要があります。

観光ビザを持っている方は、下記以外の物件購入が可能です。投資退職者ビザ，ビジネスビザ，学生ビザ（但し，大学といった高等教育機関における１年以上のビザを有することが必要）を持っている方は、下記の1〜4いずれの場合でも条件を充たす限り，物件購入可能です。

1. 計画中(オフ・ザ・プラン)もしくは建設中、あるいは、開発直後の新築物件（例：カーリントンホームズなどの業者が建築した建売物件）につき、事前にその開発物件総数の50％までを外国人に売却できるという認可を受けている場合。
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2. 政府から認可を受けたIRT (Integrated Tourist Resort=総合観光リゾート)内の物件。この場合は、永住権のない外国人であっても、新品・中古物件など売買が自由に出来ます。すなわち、後に売却する場合、永住権のない日本人同士での売却が可能になります。但し、1999年9月以降に認可された ITR 内の物件には、新たな規制が課されている点は注意が必要です。
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3. オーストラリアに一年以上の一時滞在をするためのビザを有する人がその居所として利用することを約束して中古物件を購入する場合（この場合、一戸建ての中古物件も購入可。但し、帰国時　 には売却することが条件。永住権のない日本人への売却は、新たな購入者が売主と同様なビザを　 有していないと困難)。
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4. 更地を購入して，FIRB の認可日から12ケ月以内に住宅の建築を開始することを約束して，その更地を購入する場合。

オーストラリアでの投資は許可を受けた物件にしかできず、物件の規模に関わらず、ファイナンスや利益の分配方法などについても、あらかじめ政府に通達することが要請されています。通常、以下のタイプの不動産は外国人が購入してもよいという許可がおります。

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1. 空き地〜建築の始まっていない住宅、土地のパッケージ含む（12ヶ月以内に建築が継続的に行われる予定のもの）
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2. すでに建設の開始された住宅、土地のパッケージ
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3. 計画中（Off The Plan）のユニットやタウンハウスなど。建築中または新しく建設されたが、まだ売却されていないもの

Q.　中古物件も変えますか？

1999 年 8 月までに認可された下記の場合の物件は問題ありません。
一般的には、政府は外国人が中古物件を購入する許可を与えません。外国人であっても12ヶ月以上オーストラリアに住む一時滞在者など、特定のカテゴリーに当たる人は、リース目的でなく、自分の居住用としてならオーストラリアにいる間、中古物件を購入することが許されます（他人に賃貸してはいけない）。

このカテゴリーにはロングステイ退職者も含まれます。ただし、ビザが切れた際、オーストラリアを出国する際、そして引っ越しをする際には売却することが購入の条件となります。

上記に当てはなまらない場合は、普通、中古物件を購入することはできません。ただし、オーストラリアで事業を行っている外国企業が、1年以上滞在予定のシニアエグゼクティブを住まわせる為に賃貸する目的の場合はよしとされます。この外国企業が条件に当てはまるか、そして何軒の家を購入できるかなどは、業績や資産によります。

よほどのことがない限り、外国企業はこのカテゴリーにおいては2軒以上を購入することはできません。

以上、ガイドラインを述べましたが、外国人としてオーストラリアの不動産を購入したいとお考えの場合は、契約書にサインする前に、弁護士にチェックしてもらうことをお勧めします。

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1. 計画中(オフ・ザ・プラン)もしくは建設中、あるいは、開発直後の新築物件（例：カーリントンホームズなどの業者が建築した建売物件）につき、事前にその開発物件総数の50％までを外国人に 売却できるという認可を受けている場合。
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2. 政府から認可を受けたIRT (Integrated Tourist Resort=総合観光リゾート)内の物件。
この場合 は、永住権のない外国人であっても、新品・中古物件など売買が自由に出来ます。
すなわち、後に売却する場合、永住権のない日本人同士での売却が可能になります。
但し、1999年9月以降に認可された ITR 内の物件には、新たな規制が課されている点は注意が必要です。
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3. オーストラリアに一年以上の一時滞在をするためのビザを有する人がその居所として
利用するこ とを約束して中古物件を購入する場合（この場合、一戸建ての中古物件も購入可。
但し、帰国時には売却することが条件。永住権のない日本人への売却は、新たな購入者が売主と同様なビザを有していないと困難)。

実際に家を探し始める

Q. 賃貸物件に住むのはどういう手順ですか？

1.情報収集

不動産屋を廻るか、住みたい地区をしぼって"For Rent"サインを探すか、新聞広告を見てみます。水・土のケアンズポスト紙のRealtorセクションは物件情報が豊富

2.物件の下見

しっかり中を見るのが大切！下見のアポイントを取る。

3.契約

契約書は家主または不動産屋が持っています。通常家賃4週間分のBond（敷金）や家賃2週間分を前払いし、入居します。

4.電気、電話の手続き

• 賃貸にあたっての流れ、注意事項の詳細はコチラです

不動産を購入する流れを教えて下さい

1.現地の様子をチェックし、物件を探す

建て売りの場合は "For Sale"のサインを探してエージェントや建築会社にコンタクト。または、仲介会社や不動産屋に希望物件を伝えてリストアップしてもらう。土地だけ買って家を建てることも可。

2.見学

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3.気に入ったら売買交渉

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4.弁護士（Solicitor）任命

日本人には馴染みが薄い制度ですが、不動産売買には弁護士を雇うのが一般的。（日本で言う司法書士のように）法的調査や契約内容確認など一連の手続きを頼みます。

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5.契約書に署名、手付け金の支払い

Q.物件の購入時に注意した方がいいポイントは？

日本とは勝手が違うこともあります。実際にケアンズに滞在して、住みたいエリアを目で確かめるのが良いでしょう。

1. 現地の環境を把握する
2. 様々なエリア、物件を比較する
3. 住む目的と希望をはっきりさせる
4. 日本人の売買できる物件かどうかを確認する
5. 諸経費・維持費をふくめた生活プランをたてる
6. 無理な買い物はしない
7. 短期の旅行中に慌てて売買契約を終了させようとしない。

生活上必要と思われる保険

■医療保険
1. オーストラリア国民と永住権を持つ人 　
国民健康保険にあたるメディケアの対象となり、一般開業医の診察85%、公立病院の入院費その他がカバーされます。

2. 一時滞在者 　
万が一に備えて民間の医療保険に加入した方がよいでしょう。オーストラリア国内でも様々な保険会社がありますが、日本で長期をカバーする海外旅行保険に加入してくる人も多いようです。ケアンズには、 海外旅行保険に加入している人は無料で診察の受けられる日本語通訳付き医療サービスもあります。

■救急車
救急車は誰でも利用できるわけではなく、Amburanceと呼ばれる救急車サービスに加入していなければなりません。加入していない人が救急車を呼ぶと、緊急で最低$676、緊急でなくても最低$252、走行距離によってさらに料金が加算され医療保険の対象にもなっていないので、後で請求書を見てビックリ、なんてことも多いようです（メンバーは無料）。 年会費で個人$58、家族$92と決して高いものではないので、加入しておくことをお勧めします。Tel: 4031-1755 住所：42-50 Anderson St.オフィスで申込用紙をもらえます

■自動車保険

車を購入すると強制的に強制対人保険に加入しますが、他に対物賠償責任保険、対物損害賠償保険、総合自動車保険などの任意保険もあります。

■住宅保険
水害や台風による被害も予想されるケアンズ。物件を購入したら家屋保険・家財保険に入っておくと安心です。 各社で保険内容、料金が異なるので、自分に合った商品をそれぞれのカテゴリーで見つけたり、英語で免責などの条件をチェックするのも大変。そんな時はInsurance Brokerと呼ばれる保険ブローカーに希望を言って保険会社をピックアップしてもらい、手続き代行までしもらうのも手です。

海外でのローンについて

Q. 日本に住んでいても、銀行でのローンは可能ですか？

可能です。居住者か非居住者のどちらにカテゴリーされるかにより借り入れ限度額が変わります。

オーストラリア国内に住みローンが組める収入がある場合は、居住者として扱われ、通常担保物権の90%迄に対してローンを組むことができます。ですから、ケアンズに住み一定の収入がある日本人なら理論的には条件に値します。

一方、海外に住む日本人の場合は、非居住者として扱われますので通常担保物権の65%~80%（平均70%）が借りられます。また、担保物権の価値は購入価格もしくは査定価格のどちらか低い金額がローン対象金額となります。例えば、投資目的の物件にローンを組む場合は、月々のローン返済額が、その家賃収入以外でなければならない時や、その銀行に十分な預金が貯蓄されておらず、海外からの送金が必要な場合などは、承認に手間取る場合があります。

いずれも銀行やローン会社により条件が違います。ローンの金利は変動制です。１〜５年の間で、Fixed Rate（ローンを組むときのレートをずっと適応すること）を組むことも可能です。日本でのローンと比較してみると良いでしょう。いずれも専門家にご相談を。

Q. ローンを組むのは、銀行とローン会社、どちらがいいのでしょうか？

どちらでもOKです。ケアンズにはいくつかのローン会社があり、大抵20〜30種類の異なるプログラムを扱っています。銀行のローン商品と同じプログラムを扱っていますので、各銀行を回らずに自分に最適なプログラムが組めるので、最近はローン会社も人気を集めています。 不動産会社が独自のローン会社を持っている場合もあります。National Bankなど、日本に支店のある銀行もありますが、日本の支店では手続きが難しいので、不動産を購入するならケアンズにいる間に銀行やローン会社へ立ち寄って、計画を立ててみるのはいかがでしょう。

■別荘利用？投資目的？
不動産を購入する場合、購入目的が「主たる住民」か「（投資など）主たる住民以外」により支払うべき印税が違います。また、投資目的で毎月の賃貸収入を得た場合は、支払う税金も考えなければなりません。そのため、わざとローンを組む投資家もいます。 いずれにせよ、不動産の支払いに関しては、純粋に自分達だけの別荘としての利用が目的なのか？または将来の賃貸収入を考えての購入なのかにより、ローンを組むのが適切かどうかを判断した方が良いかもしれません。いずれも専門家にお問い合せを。 ※情報提供：National Bank / Local Home Loan / Premier Mortgage Solutions

30年のローンを組んだ場合の月々の返済額の目安

オーストラリアの税制について

日常生活に影響を与えるのは、GST（10%の消費税）と、所得税でしょう。
ビザのカテゴリーに関わらず、オーストラリアで収入を得る人には1人1人タックスファイルナンバー（納税番号）の取得が義務づけられ、６月の会計年度末で締めて、各自が確定申告（タックスリターン）をします。雇用主から発行されるグループサティフィケイトという書類と申請用紙、他添付書類を税務署に送るだけですが、間違いを避けたり、多くの還付金を得るためにも、会計士に手続き代行する人がほとんどのようです。

オーストラリアの所得税 〜 居住者の場合　 (2007-2008年度）

オーストラリアの所得税 〜 非居住者の場合　 (2007-2008年度）

Q. 売却せずに、日本に住む子供に相続させられますか？

相続は当然可能です。 但し、オーストラリアの法律に合わせた遺言書をこちらで作成していない場合 、相続までに複雑な手続きが必要となり、必要以上の費用と時間がかかります。
日本に遺言書が基本情報あっても、オーストラリアで効力を得るためには細かな手続きが必要となります。
ゆくゆくの相続を考慮する場合は、オーストラリアで遺言書を作成しておくことが望まれます。遺言書の作成は、法律事務所で作成可能。
なお、親がその子供に生前贈与という形で，所有権を移転することも可能です。