今が買い時！不動産特集
海外に家を持つ…少し前までは大それた夢だったかもしれないけれど、
円高、外国人が購入できる物件の制度変更など、
好条件が揃った今はズバリ「買い」！
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オーストラリアの不動産購入は、
大切な資産を貸し金庫に移すようなもの
資産分散を考慮する、在日本の買主が増加
最近、特に２００９年の年が明けてから、日本に在住の方がオーストラリアの不動産のご購入について、具体的なアクションを起こすケースが増加してきました。
これには色々な理由が考えられるのですが、その背景の大きな部分に「資産分散」という考え方が有るようです。
世界も、そして日本も非常に厳しい経済環境の中、なぜ今オーストラリアの不動産なのか。
単なる問い合わせのみならず、具体的な購入に向けてのアクションを起こされる方とのやり取りの状況を振り返ると以下の２点については、ほぼどの方にも共通しているようです。
■2008年の１年間を通じ「これから益々厳しくなる」等の経済悲観論が蔓延していた状況下で、当初は様子見であった方も、２００９年になり「それでは何かをしなければならない！」という発想に変わってきたこと。 つまり「不透明感→様子見」という状況から「危機感→回避のための具体的行動」という状況への変化。
■ 国の財政、資源、環境、治安、地政学的観点など、幅広い方向から世界の先進国を見渡したとき、オーストラリアは多くの分野でトップクラスの実力を持っていると判断できるという考え。 確かに、オーストラリアもリセッションに入ったとは言われていますが、他の国との比較論では非常に優位なポテンシャルを持っているという判断。
これもお客様に言われたことなのですが、「もし自分にかけがえの無い財産、例えば“モナリザの絵画”が有ったとしたら、きっと安全な保管方法を探すはず。たとえ保管に多少のコストが必要であっても、きちんと空調まで管理された貸し金庫のようなところを利用するはず」。
オーストラリアの住宅不動産価格は、地域により、物件により若干のずれは有るものの、07年末くらいがピークであったと言われており、現在の市況としてはオファーのやり方によっては20％から30％くらい安く取得できる物件も出てきています。
また、日本円から考えれば為替もピークよりは約30％前後の豪ドル安。つまり、物件価格で３割引、為替で３割引の、トータルでピークの半額で自分の資産を「安全な貸し金庫」に入れることになるのです。
巷で良く言われる「ピンチをチャンスに変える」という言葉がありますが、やはりそれを実践するにはどこかでそのアクションを起こす必用が有るのではないでしょうか。
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荒木祥久 |
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ビリー・ガートナー |
円高・低金利で不動産購入に追い風
長期的な円高傾向で、円での不動産価格に変化
オーストラリアに移住して21年目、不動産、為替や金融市場の変貌を見聞してきましたが、最近は『不動産を購入しやすくなった。』と実感します。
初めてシドニーを訪れた1984年の豪ドル為替レートは250円でした。ワーキングホリデービザの若者の中には、アルバイト代を貯め、諸外国を旅行しながら帰国した人達もいたぐらいの『円安/ドル高』でした。
1988年には、豪ドル為替レートは100円前後で安定し、その後一時的に60円台に突入しましたが、長期的には平均80円台で推移したと記憶しています。ところが、07年頃には90円台そして100円台を突破し、円安傾向が続きました。
09年に入ってからは50円台から70円台で長期的な円高が続いています。2008年に4,000万円で購入した不動産を、今は2,800万円程度で購入できる計算になります。
更に、新築物件も中古物件も値引きが当たり前と考える時代に入りました。特に新築物件に関しては、在庫処分のため、値引き価格を発表するディベロッパーも出現しています。買い手にとっては大変ありがたい話です。
過去45年で最低の利子で、ローン返済に救い
統計によれば、戦後のオーストラリアの不動産価値は、7年周期で上昇しており、過去100年間のケアンズの不動産の年間当たりの平均上昇率は9%ということです。
1988年に、株が大暴落し不動産価格が高騰しました。
売主が3年前に$80,000で購入した２ＬＤＫのシドニーのマンションを、$175,000で購入した年でした。当時は一時的な高騰と思っていましたが、一旦下落したものの現在$450,000まで上昇しています。
1990年頃、ケワラビーチの200坪の更地が３万ドルで販売されていましたが、現在は類似物件が20万ドルで販売されています。1995年頃、ケワラビーチの戸建て４ＬＤKは16万ドル程度でしたが、現在は40万ドル台に値上がりしています。
このように長期的な投資はキャピタルゲインの可能性を高めると言えます。
オーストラリア政府は、公定歩合を引き下げ、初回不動産購入者に援助金を払うなどの政策をとり、不動産市場の活性化に力を入れています。長年継続しているネガティブギアリング制度などで投資家に節税メリットを与えているのも、不動産市場の保護政策であると考えられます。
1990年頃の利息は17%台で、住宅ローンは18%台まで上昇しましたが、現在の利息は過去45年間で最も低い3%台で、住宅ローンは5〜6%です。
50%以上のオーストラリア人が、住宅や投資物件を所有していますので、不動産市場の低迷はオーストラリア経済に深刻な影響を与えます。今後も、政府は不動産市活性化/安定のための政策を継続するものと推測します。
まさに『今は絶好の不動産購入チャンス』であると考えられます。
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河本誠二 |
初めて不動産を購入する豪国民・永住権所持者
への政府援助金アップは今年の６月まで
ファーストホームバイヤーに、期限付きの特権
ファーストホームバイヤー制度とは、オーストラリア政府がオーストラリア国民・永住権所持者対象にオーストラリア国内に居住用住宅の初めての購入者に援助金を出している制度のこと。
その援助金の額が一時的に大幅アップとなっている。通常の補助金は7000ドルだが、今年６月末までであれば、中古住宅で２倍の14,000ドル、新築で３倍の21,000ドルだ。
表面上のお得な点は援助金アップだが、実は更にお得なことがある。それは50万ドル以下の物件で、印紙税が無税となっている点。
2009年４月24日、ラッド首相は、今年６月末でファーストホームバイヤーの一時的な援助金アップの延長をしないことを明言した。該当する人にとっては、今から６月末は、またとないチャンスとなりそうだ。
購入に更なる好条件
これだけでもすごいことだが、更にお得な状況となっている。
■ 世界的な不況などにより、ケアンズの不動産の価格も下がっている。ここ１年半で約15％下落と言われており、40万ドルだった物件→34万ドルに。
■ ホームローンの利子の下落。１年ほど前は10％近かったが、今は約半分。
■ 政府の援助金大幅アップに乗じ、ファーストホームバイヤーを狙った各デベロッパーの値引き競争。
■ 円高。友人は日本の親せきから１ドル70円計算で2000万円=約28万５千ドル借金して家を購入した。１ドル100円になった時に10％の利子をつけて返せば、22万ドル=2200万円となり、為替により６万５千ドル得したことになる。貸した親せきも日本ではありえない10％の利子を得る。
■ 資源価格の下落により、新築の場合、１年ほど前に比べ建築費が約３％安くなった。25万ドルの家の場合、7500ドル割安になる計算だ。
今後の長期的な展望では、ケアンズの不動産は上がると言われている。資源国であること、人口増、安定した政情、山と海に囲まれ意外と狭い宅地など、好材料が目白押しなのである。
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南盛隆 |
FIRB（外資審議会）政策改訂に関して
〜居住用不動産〜
法の改定で、外国人による不動産購入が身近に
永住権を保持していない外国人が居住用不動産を購入する場合、FIRB（外資審議会）という政府機関より購入認可を取得する事が義務づけられていますが、2008年12月18日付けで、外国投資政策が一部改訂されました。
ここでは、居住用不動産の購入に関する変更点の一部をご紹介します。
■ 中古物件の購入に関して 12ヶ月以上のテンポラリービザ保持者であれば、中古の不動産物件においても購入が可能となりました。
また、学生ビザ保持者による中古物件の購入に関して、それまで30万ドルの限度額が設けられていましたが、今回の改訂により購入限度額は無制限となりました。
■ 宅地用の空き地購入に関して 外国法人・非居住の外国人が宅地用の空き地を購入した場合、物件の建築工事開始までの期間が土地購入から24ヶ月以内と延長されました。
加えて建築費用に関する制限も無くなりました（それまでは土地購入から12ヶ月以内に土地購入費用の50％をつぎ込んで物件建築を開始する必要がありました）。
■ 新築物件の購入に関して これまでは、物件総戸数の50％までしか外国人に売却することができませんでしたが、開発業者が地元および海外にて販売促進活動を行うことを条件にこの制限が撤廃されました。
これまで新築物件の定義は、誰も住んだ事の無い、または売却された事がない物件とされていました。これからは、今まで売却された事が無く、12ヶ月以上賃貸されていない物件という定義に変わります。
■ 一時滞在者*に対する免責事項 一時滞在者は以下の場合、FIRBへの申請義務が必要ないとされています。
▼投資目的ではなく自らが住むという目的で既存（中古）の物件を購入する場合
▼新築物件を購入する場合 ▼宅地用の空き地を1区画購入する場合
■ 簡素化された行政手続き
新築物件・宅地用の空き地を購入する際、FIRBへの申請手続きが簡素化され、非居住外国人が物件を購入する際に必要な、FIRBへの承認申請手続きに関しても一時滞在者は免除されています。
規制緩和により、不動産購入に対するハードルがグッと低くなりました。 この機会に是非、夢のマイホームを実現してみてはいかがでしょうか。
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イボンヌ・ローランド |